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冬のボーナスはでましたか?
この不況の中、期待通りとはいかなくても、
少しでもボーナスが支給されたなら、幸せ。
ボーナス時期は、住宅ローンの繰り上げ返済を検討される方も多いのではないでしょうか。



前回に引き続き、「住宅ローンの繰り上げ返済」について、
ファイナンシャルプランナーの井上さんにお伺いしました。

井上さんNPO法人 FPネットワーク神奈川
ファイナンシャルプランナー 
井上康子さん


         

繰り上返済のメリット・デメリット 

繰り上げ返済には2つの方法があります。
返済期間短縮型返済額軽減型です。
一般的には、同じ条件であるなら期間短縮型のほうが節約できる利息は多く、
メリットでいえば、期間短縮型が圧勝です。
しかし、期間は短くなり、支払わなくてよい利息の額も多いのですが、
節約できた利息を返してくれるわけではありませんし、
月々の返済額は変わらないので、効果が実感できるのは返済終了時点でしょう。

それに比べて、返済額軽減型は、繰り上げ返済直後から返済額が減るわけですから、
お得度の実感度合いが大きいですね。
家計が教育費の増加や給与の減少などで苦しい状況であれば、
あえて返済額軽減型を選択することもあるでしょう。

また、繰り上げ返済のメリット計算比較表などは、
繰り上げ返済後は全期間固定金利の前提での計算であり、
変動金利を選択した場合はシミュレーションすることができません。
平成21年度の住宅支援機構の「民間住宅ローンの貸出動向」によると、
金利タイプは変動型を選択する方が都銀や信託では69.2%と多く、
次に10年固定型の選択となっていて、長期固定金利を選択する方は減少しているようです。
見直し後に変動金利を選択する場合もあります。
変動金利の選択は返済負担額を減らしたいとのことと思いますが、
今後金利が上昇するような時は、変動金利による未払い利息発生のリスクも
考えておくべきです。
変動金利は原則として、5年間は返済額の見直しをしません。
見直し時のアップ率も直近の1.25倍までとなっていますので、
大幅に返済額がアップすることはありません。
しかし、金利が上がった場合の返済額の内訳をみると、
利息の割合が増え、結果として元金の返済がなかなか進まないばかりか、
返済額全てが利息返済、
それでも追いつかない場合は、未払い利息となることもあります。
変動金利型を選択したのであれば、家計の無駄をチェックして、
できるだけ繰り上げ返済をするとともに、
繰り上げ返済手数料のチェックも必要です。
無料というところもありますが、結構高い金融機関もあります。
また、繰り上げ返済したために通算の返済期間が10年未満になってしまうと、
それまで受けていた住宅ローン控除が受けられなくなりますので、注意が必要です。
繰り上げ返済ではなく、金利方式切換えなどの条件変更をすることもできますので、
条件変更について考えてみましょう。

繰り上げ返済と条件変更 どちらがお得? 


1211-1

繰り上げ返済のメリットは、なんといっても貯まったら実行できるということです。
でも頻繁に繰り上げ返済できるのなら、
月額の返済額を増やす増額変更をしたほうが、ずっとお得です。
貯まるまで待つ期間がないので、そのままストレートに元金が減っていきます。
また、ボーナス返済を止めて全てを月額返済にすることや、
返済期間の延長や短縮もできます。

そのほか、「元利均等方式」から「元金均等方式」への変更、またその逆もできます。
「元利均等方式」とは、元金に返済年数分の総利息を加えて、
返済月数で分割して支払う方式で、
返済額が変わらないので安心ですが、
当初は利息の割合が大きく計算されています。
利息の総額を考えると「元金均等返済」の方が少なくお得なのですが、
「元金均等方式」は、元金を返済年数で分割し、
元金の残高についての利息分をくわえるので、
当初の支払額が大きくなります。
ライフプランに合わせて、選択すると良いでしょう。

実は、借入金利の引き下げを金融機関に交渉することもできます。
もちろん、簡単に応じてくれる訳ではありませんし、
借り換えの提案があるかもしれませんが、
いずれにしても、金融機関や専門家に積極的に相談し、
計算してみることが、賢い住宅ローンの見直しです。
繰り上げ返済も大いに必要ですが、
条件変更のほうが、ライフプラン上長い目で見たら、お得な場合がたくさんあります。
是非検討してみてください。


繰り上げ返済よりも資産運用を選択するのも良いかも・・


繰り上げ返済できる資金があるけれど、
本当に繰り上げ返済したほうが良いのでしょうか。
多くの方はやはり安全志向で、『借金は減らしたい、金利をできるだけ減らしたい』と思います。
なんといっても不況だし、先行きが見えないときは繰り上げ返済の実行あるのみ。
でも、それは一般的な話で、あなたにとって、わが家にとって本当にベストな選択ですか?
もし、あなたが住宅ローン金利より高い金利の金融商品で資産形成し、
運用することができたら、どうでしょう?
選択肢は変わってきませんか。

住宅ローンは、一般的にはどんなローンより低利です。
団体信用生命保険に加入している方が大半で、
所得保障保険に加入している方もいるでしょう。
そんなに急いで返済しなくても良いのではありませんか。

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「住宅ローンの返済と子どもの教育費負担のダブルパンチで、余裕なんかありません。」
そんな方に、今年は繰り上げ返済を実行しないで、
自分の資産価値を高めるために使ってみたら、と提案します。
家計を任されている主婦は、なかなか自分のためにお金を使えないものです。
子どもや家族のため、将来と現在の快適な暮らしのため、と考えると、
自分への投資ができないのです。
たとえば、繰り上げ返済する予定のお金を元手に「ネット証券」に口座を開設して、
少しずつ情報収集しながら金融商品の運用を始めてみたら
すぐに買ってはいけませんよ)、
繰り上げ返済1回分のメリットを超える知識や技を身につけることができるかもしれません。
ファイナンシャルプランナーの資格に挑戦してみるのも良いでしょう。
家計の見直しのプロになり、経済ニユースや金融にも強くなります。
それが、あなただけでなく家族の安心や幸せに繋がることになるでしょう。

住宅ローンを繰り上げ返済するもしないも、大事なお金の使い方。
じっくり家族と考えて選択したいですね


  

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